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La limitación del precio de los alquileres en Catalunya y la contención de Rentas.

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Publicado por en Derecho Civil ·
Desde el mes de septiembre de 2020, y como consecuencia del impacto económico de la COVID-19, los precios de los alquileres destinados a vivienda habitual en Catalunya no pueden fijarse libremente por los propietarios, sino que pasan a estar regulados por la Ley 11/2020, de 18 de septiembre, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda.

Ello supone un gran cambio social y económico, facilitador del derecho a la vivienda a los ciudadanos, reduciendo situaciones de especulación e inflación desmesurada de los precios del alquiler que, en muchas ocasiones, imposibilitan disponer de un domicilio habitual donde residir.

No todos los alquileres quedan afectados por esta legislación. Aquellos inmuebles que consten suscritos antes de enero de 1995, o para el caso de viviendas de protección oficial y destinadas a alquiler social o políticas sociales, y viviendas asistenciales, no les será de aplicación.

La citada ley de medidas urgentes para la contención de rentas opera mediante la calificación por parte de la Administración Pública competente (Ayuntamientos, Área Metropolitana de Barcelona, mediante Consejo Metropolitano) de las denominadas áreas con mercado de vivienda tenso, las cuales pueden no afectar todas las localidades de una misma zona, y pueden ir variando. Así pues, la ley define y determina dichas áreas con mercado de vivienda tenso “los municipios o partes de municipio que están especialmente en riesgo de no disponer de la suficiente dotación de viviendas de alquiler a un precio asequible que permita acceder a las mismas a toda la población. Esta situación de riesgo puede venir determinada por el cumplimiento de cualquiera de las siguientes condiciones:

a) Que la media del precio de los alquileres de vivienda experimente en dicha área un crecimiento sostenido claramente superior al de la media del territorio de Cataluña.
b) Que la carga del coste del alquiler de la vivienda en el presupuesto personal o familiar supere de media en dicha área el treinta por ciento de los ingresos habituales de los hogares, o que la media del precio de los alquileres de vivienda supere el treinta por ciento de la renta media de las personas menores de treinta y cinco años.
c) Que el precio de los alquileres de vivienda haya experimentado, en los cinco años anteriores al momento de la declaración, un crecimiento interanual acumulado de al menos tres puntos porcentuales por encima de la tasa interanual del índice de precios al consumo de Cataluña.”

Con ello, si se pretende arrendar una vivienda, la renta de la misma no podrá sobrepasar el precio de referencia para el alquiler de una vivienda de características análogas en el mismo entorno urbano. Dicho precio de referencia queda fijado por el departamento competente en materia de vivienda, en el presente caso, por la “Agència de l'Habitatge de Catalunya”. Dicho precio de referencia se establece por metro cuadrado de superficie útil de la vivienda, en las áreas afectadas por mercado de vivienda tenso, pudiendo variar la renta un máximo de un 5% en función de las características específicas de la propiedad (disponer de ascensor, aparcamiento, muebles, sistemas de calefacción y refrigeración, vistas especiales, …).

De igual modo, se establece que el inmueble cuyo nuevo arrendamiento se pretende, no podrá fijar una renta superior a la del último arrendamiento llevado a cabo en un período de cinco años anteriores a la entrada en vigor de la citada Ley 11/2020, de 18 de septiembre, actualizado con el índice de garantía de competitividad, a excepción de aquellos inmuebles donde se pruebe que existía una relación de parentesco.

Si el arrendador y propietario, dado el caso, perciben rentas con importes superiores a los límites legales establecidos, otorgará a los inquilinos y arrendatarios el derecho a obtener la restitución de las cantidades abonadas en exceso, incrementado en tres puntos del interés legal del dinero. De todos modos, se aplicará el régimen de control y sancionador regulado en la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda.

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